Nieuwsbrief Schrader Advocaten staat online

Onze laatste nieuwsbrief staat online! 
http://www.schrader.nl/nieuwbrief-terzake-mei-2013-.html

Executeren woning kan misbruik van recht opleveren

Een bank kan niet zonder meer gebruik maken van het recht een woning in het openbaar te veilen omdat een klant een achterstand heeft in het aflossen van zijn hypotheek. Dat blijkt uit een recent vonnis van de rechtbank in Amsterdam.

Volgens de voorzieningenrechter maakt de bank onder de gegeven omstandigheden misbruik van recht door thans tot openbare verkoop van de onroerende zaak over te gaan. De voorzieningenrechter heeft bij dit oordeel betrokken dat in deze tijd, waarin het economisch gezien niet goed gaat met Nederland en veel huizen, zoals ook het onderhavige, “onder water staan”, dat wil zeggen de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis, van een bank meer coulance mag worden verwacht dan in economisch goede tijden. Dit betekent dat een bank tot het uiterste dient te gaan voor zij het middel van een openbare veiling kiest en dat als het in redelijkheid nog mogelijk lijkt dat door middel van een regeling een grote restschuld kan worden voorkomen, daarvoor moet worden gekozen.

In de betreffende zaak dreigde een man te blijven zitten met restschuld van zeker 50.000 euro door de gedwongen verkoop van zijn woning, terwijl de totale schuld aan zijn bank ongeveer 15.000 euro bedroeg. Een schuld die te overzien is, vond de rechter.

De man was naar de rechter gestapt om de veiling te voorkomen en kreeg gelijk. Ook omdat hij inmiddels zijn schuld aan de vereniging van eigenaren had betaald en had voldaan aan een andere betalingsvoorwaarde van de bank. Hij wist de rechter er bovendien van te overtuigen dat hij inmiddels extra inkomsten had om een regeling te treffen.

Duurzaamheid: eerste woningen NiaNesto gebouwd

Het woningbouwproject van woningcorporatie Portaal, NiaNesto, is baanbrekend vanwege de invloed die huurders hebben op hun sociale huurwoning en het uitgangspunt om energienotaloze woningen te bouwen. 

NiaNesto is een jaar geleden gelanceerd. Na een spannende wedstrijd werden in de finale BVR-Groep, Alvon-Heembeton (BlueCasco), Klaassen Groep, Volker Wessels en Dura Vermeer uitgekozen om de eerste vijftig woningen te bouwen.

Portaal heeft nu van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) toestemming gekregen de NiaNesto woningen te ontwikkelen. Wie de eengezinswoningen in de Waalsprong gaat bouwen is nog niet bekend.

Retentierecht prijsgegeven

Het retentierecht is een sterk wapen voor de aannemer. Maar voor het rechtsgeldig uitoefenen van het retentierecht dient aan een aantal vereisten te worden voldaan:

• Er moet een opeisbare vordering zijn. Dit betekent dat de betalingstermijn van een of meer facturen dient te zijn verstreken. 
• De aannemer moet de feitelijke macht uitoefenen. Ten aanzien van dit vereiste geldt dat voor het uitoefenen van de feitelijke macht, de aannemer houder van een bouwwerk of -plaats dient te zijn. De aannemer heeft deze feitelijke macht, indien ontruiming nodig is om het bouwwerk of bouwterrein weer in de macht van de opdrachtgever te brengen.  

Er is echter wel een risico dat de werking van het retentierecht verloren zal gaan. Dit is het geval indien de aannemer ongecontroleerd en onvoorwaardelijk derden toelaat op het terrein en/of er geen zorg voor draagt dat er bijvoorbeeld nog materieel en hekken aanwezig zijn op en om het werk. In een recente casus oordeelde de rechtbank, dat de aannemer door eigen nalaten de feitelijke macht heeft verloren en daarom geen beroep meer kan doen op het retentierecht. 

Tussen partijen is een aanneemovereenkomst gesloten voor de bouw van 12 appartementen. De aannemer heeft op 15 oktober 2012 de sloten van de bouwhekken om het bouwterrein en van de appartementen vervangen. Ook heeft de aannemer borden aangebracht waarop is aangegeven dat zij een beroep doet op haar retentierecht. Deze borden zijn dezelfde dag nog door de opdrachtgever verwijderd. Daarbij heeft de opdrachtgever op 16 oktober 2012 alle door de aannemer aangebrachte sloten laten vervangen. 

De aannemer vordert in kort geding betaling van de opdrachtgever en de veroordeling van de opdrachtgever om toe te staan, dat zij het retentierecht kan blijven uitoefenen. 

Tussen partijen is niet in geschil dat de aannemer op 15 oktober 2012 de sloten van de bouwhekken om het bouwterrein alsmede van de appartementen heeft vervangen en voorts borden heeft aangebracht waarop is aangegeven dat zij een beroep doet op haar retentierecht. Evenmin is in geschil dat de opdrachtgever deze borden slechts enkele uren later alweer heeft verwijderd en de volgende dag de door de aannemer aangebrachte sloten heeft vervangen. 

Onweersproken is dat de aannemer na 16 oktober 2012 tot aan de dagvaarding in deze zaak 6 maart 2013 geen enkele actie meer heeft ondernomen om het haar door de opdrachtgever (al dan niet rechtmatig) ontnomen retentierecht weer te doen herleven. Inmiddels is de feitelijke situatie aldus dat de opdrachtgever de bouwhekken en bouwketen heeft verwijderd, dat hij de appartementen heeft verkocht en de door hem aangebrachte sleutels van (een deel van) de appartementen heeft overgedragen aan de kopers. 

Bovendien heeft de aannemer feitelijk geaccepteerd dat de opdrachtgever min of meer als “gastheer” is opgetreden bij de ontvangst en rondleiding van de in eerste instantie door hem uitgenodigde deskundige op het terrein. 

Gelet op die omstandigheden, alsmede de zeer korte duur waarop de aannemer haar retentierecht heeft uitgeoefend, heeft de aannemer naar oordeel van de voorzieningenrechter haar bevoegdheid om het retentierecht uit te oefenen alsnog feitelijk prijsgegeven, waardoor het teniet is gegaan. De aannemer kan thans dus geen beroep meer doen op het retentierecht.  

Voor de nuances het volledig vonnis: LJN: BZ6006

Training juridische vaardigheden.

Schrader Advocaten geeft regelmatig in-company trainingen "juridische vaardigheden". Het doel van deze praktische training is de bewustwording en herkenning van juridische risico´s in de dagelijkse praktijk. Aan de hand van concrete voorbeelden en uitspraken worden juridische aspecten toegelicht. Ook kunnen de deelnemers zelf voorbeelden aanhalen. 

Deze training is zeer geschikt voor projectleiders en werkvoorbereiders. Het is dan ook niet de bedoeling om de deelnemers op te leiden als jurist, maar er voor te zorgen dat eventuele juridische problemen eerder getackeld kunnen worden. 

Wij zullen tijdens deze training (een dagdeel) in principe de volgende agendapunten behandelen, maar uiteraard kunnen de onderwerpen in overleg aangepast worden:

1. Introductie, inleiding
2. Korte uitleg overeenkomsten/verbintenissenrecht
3. Algemene voorwaarden toepassen of afwijzen
4. Administratieve bepalingen in het bestek
5. Belangrijkste hoofdstukken in de UAV, zoals (uitvoering)/bouwtijdverlenging/planning, korting/boete bij te late oplevering, aansprakelijkheid na oplevering en bestekwijzigingen, stelposten en verrekenbare hoeveelheden.
6. Relevante wijzigingen UAV 2012 t.o.v. UAV 1989
7. Hoe hiermee om te gaan in de praktijk.

Daarnaast kan er een korte samenvatting worden gemaakt van wat er tijdens deze bijeenkomst(en) is besproken en tegen welke praktijkproblemen de deelnemers aanlopen. Dit zal dan aan de directie worden teruggekoppeld. 

De reacties op onze trainingen zijn lovend en positieve effecten als direct gevolg van onze training hebben wij al gehoord. Het is ook voor uw organisatie van belang! Graag zijn wij bereid om een nadere toelichting en/of referenties te geven. Neemt u daarvoor gerust contact met ons op.  

Nieuwe aanbestedingsregels

Schrader Advocaten adviseert en procedeert in aanbestedingskwesties. Enkele voorbeelden van onze dienstverlening:

• Adviezen en procesvoering voor aanbestedende diensten met betrekking tot: wel of geen aanbestedingsplicht, mogelijkheden van het doorleggen van de aanbestedingsplicht, het risico-profiel als er niet wordt aanbesteed, toetsing aanbestedingsbeleid, toetsing aanbestedingsprocedures, toetsing heraanbesteding, etcetera.
• Adviezen en procesvoering voor inschrijvers met betrekking tot: inschrijving, selectiecriteria, gunningscriteria, gunning, afwijzing, contracten, uitvoering opdracht, etcetera.

Het zal u niet zijn ontgaan dat recent nieuwe aanbestedingsregels van kracht zijn geworden. Ondernemers krijgen daardoor meer kans om overheidsopdrachten binnen te slepen. Wij willen u informeren over de belangrijkste aspecten in deze Aanbestedingswet. 

De maatregelen uit de Aanbestedingswet moeten leiden tot:

• meer concurrentie, doordat meer ondernemers kunnen meedingen naar een overheidsopdracht;
• minder administratieve lasten;
• meer lijn in aanbestedingsprocedures;
• betere naleving van de regels;
• betere besteding van belastinggeld,
• een eenvoudiger afhandeling van klachten.

De wet moet vooral zelfstandigen zonder personeel (zzp’ers) en het midden- en kleinbedrijf betere kansen bieden op overheidsopdrachten.

Beginsel van proportionaliteit

De eisen die bij een aanbesteding aan een ondernemer worden gesteld moeten in verhouding staan tot de opdracht. Dat staat in de Aanbestedingswet. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat een kleine ondernemer niet alle risico’s van een bouwproject hoeft te dragen, wanneer deze ondernemer zich onmogelijk kan verzekeren tegen al deze risico’s. De Gids Proportionaliteit werkt dit proportionaliteitsbeginsel verder uit en bevat praktische voorbeelden.

Geen clustering van opdrachten

Opdrachten mogen in principe niet meer op zo’n manier worden geclusterd dat kleinere bedrijven geen kans meer maken. Een bedrijf met bijvoorbeeld 120 vestigingen mag niet de schoonmaak van alle gebouwen bundelen in 1 aanbesteding. Daardoor maakt een klein schoonmaakbedrijf namelijk bij voorbaat al geen kans meer. Besluit een aanbestedende dienst een opdracht toch te clusteren? Dan mag dat alleen met een goede motivering.

Eigen verklaring

Ondernemers kunnen voortaan met een zogeheten eigen verklaring aangeven dat ze voldoen aan de gestelde eisen. Tot nu toe moesten alle deelnemers aan een aanbesteding originele bewijsstukken aanleveren; dat kost veel tijd en moeite. Op grond van de Aanbestedingswet hoeft alleen de winnende ondernemer dat te doen. Deze eigen verklaring maakt het voor ondernemers gemakkelijker om mee te doen aan een aanbesteding.

Meer lijn in aanbestedingsprocedures

Vooral bij opdrachten die niet Europees worden aanbesteed, volgden aanbestedende diensten voorheen verschillende procedures. Dat leidde tot extra lasten voor bedrijven. De Aanbestedingswet stelt daarom het gebruik van het Aanbestedingsreglement Werken 2012(ARW) verplicht. 

Commissie van Aanbestedingsexperts behandelt klachten

Ondernemers met klachten over aanbestedingen kunnen sinds 1 april 2013 terecht bij de Commissie van Aanbestedingsexperts. Ook aanbestedende diensten kunnen er een klacht indienen. De commissie kan bemiddelen en/of (niet-bindende) adviezen geven. Op die manier kunnen klachten worden opgelost zonder dat de stap naar de rechter nodig is.

Voor meer specifieke vragen of advies over aanbestedingen, kunt u contact opnemen met mr. Yvonne Schrader. 

Bron: rijksoverheid.nl

Opleverweek, fatale termijn?

Geldt de opleverweek die in het overleg over de verbouwing is genoemd, als fatale termijn?

Natuursteen houdt zich bezig met het verwerken en het leggen van natuursteen. Ardesia houdt zich bezig met het leveren van natuursteen. In april 2009 hebben Ardesia en Natuursteen een schriftelijke raamovereenkomst gesloten voor een periode van een jaar, met het oog op opdrachten die Ardesia in die periode aan Natuursteen zou kunnen verstrekken. 

In januari 2010 heeft Ardesia van de familie X een opdracht gekregen tot het met natuursteen betegelen van vier badkamers, de hal, het toilet en utility. Voor het uitvoeren van het tegelwerk heeft Ardesia omstreeks de eerste helft van januari 2010 Natuursteen ingeschakeld. De familie X heeft Ardesia ook werkzaamheden opgedragen met betrekking tot de kelder, de haard en de gevel. Ook ten aanzien van die werkzaamheden heeft Ardesia Natuursteen als onderaannemer ingeschakeld.  

Voor de aanvang van het werk heeft tussen alle betrokken partijen een gesprek plaatsgevonden waarbij feitelijke afspraken over de uitvoering van het werk zijn gemaakt. 

Toen Natuursteen met haar werkzaamheden wilde aanvangen, bleek dat niet mogelijk om dat de vloeren niet, zoals afgesproken, egaal waren. Er werd vervolgens afgesproken dat Natuursteen de vloeren zelf zou egaliseren en die werkzaamheden als meerwerk zou factureren. Dit is ook gebeurd. 

Geschil

Op 15 juni 2010 heeft Natuursteen een factuur ontvangen van Ardesia ter hoogte van € 7.910,95. Ter onderbouwing van het gevorderde bedrag heeft Ardesia aangevoerd dat Natuursteen de werkzaamheden bij de familie X niet deugdelijk heeft verricht en niet tijdig heeft afgerond. Dit levert een tekortkoming van Natuursteen op en zij dient daarom de schade te vergoeden die Ardesia door deze tekortkoming geleden heeft. Ardesia heeft de werkzaamheden laten herstellen en afronden door een ander bedrijf.  

Natuursteen heeft vervolgens als verweer aangevoerd dat geen opleverdatum overeengekomen was, dat de door haar verrichte werkzaamheden deugdelijk zijn verricht en dat zij niet in de gelegenheid is gesteld om eventuele gebreken te herstellen en om haar werk af te maken, zodat zij niet in verzuim is geraakt. 

Hoger beroep

De rechtbank heeft de vordering van Ardesia in eerste aanleg afgewezen. Ardesia gaat vervolgens in hoger beroep tegen onder andere het oordeel van de rechtbank, dat niet is komen vast te staan dat tussen Ardesia en Natuursteen een fatale oplevertermijn is overeengekomen. 

Ardesia voert daarbij aan dat voorafgaand aan de aanvang van het werk een overleg heeft plaatsgevonden tussen alle betrokken partijen. Volgens Ardesia is in dit overleg overeengekomen, dat het werk zou worden opgeleverd in week 25 van 2010. Ardesia stelt dat dit termijn noodzakelijk was, omdat familie X nog voor de zomervakantie de woning wilde betrekken. 

Natuursteen heeft erkend, dat tussen de betrokken partijen een werkplanning is besproken, waarin een beoogde datum van oplevering was opgenomen. Volgens Natuursteen betrof dit echter geen fatale opleveringstermijn. Natuursteen heeft verder aangevoerd dat zij in de totale verbouwing van de woning van de familie X slechts een beperkte rol vervulde, waarbij zij pas met haar werkzaamheden kon aanvangen nadat andere betrokken partijen voorbereidende werkzaamheden naar behoren hadden verricht. Natuursteen stelt dat het voor haar bij deze stand van zaken onmogelijk was om zich te binden aan een fatale oplevertermijn. 
Natuursteen stelt zich dus op het standpunt dat tussen haar en Ardesia geen fatale opleveringstermijn is overeenkomen. Althans heeft volgens Natuursteen, het enkele verstrijken van die termijn niet tot gevolg dat zij zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt. De bij de planning besproken week van oplevering in de verhouding tussen Ardesia en Natuursteen heeft een “andere strekking”, namelijk slechts die van een streefdatum, waarbij partijen zich zouden inspannen om die datum te halen. 

Oordeel 
Het gerechtshof ´s Hertogenbosch stelt dat Natuursteen dit verweer terecht heeft voorgedragen en oordeelt dat bij deze stand van zaken de enkele omstandigheid dat Ardesia jegens de familie X de beoogde opleverdatum niet heeft gehaald, niet de gevolgtrekking kan worden verbonden dat Natuursteen, als onderaannemer, jegens Ardesia tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Het Hof bekrachtigt de beslissing van de rechtbank. 

LJN: CA0335

Beëindiging werk, niet proportioneel

Recent heeft de Rechtbank Almelo geoordeeld dat de het wegsturen van de onderaannemer van het werk niet proportioneel was. 

Het ging in deze zaak om het volgende.
Partijen hebben aannemingsovereenkomsten gesloten op grond waarvan Keytech, als onderaannemer van gedaagde, diverse elektrotechnische werkzaamheden zou verrichten. Keytech was betrokken bij de bouw van een aantal woningen in Ede waar BAM de opdrachtgever was en bij de bouw van appartementen in Domburg waar Arcus Projectontwikkeling opdrachtgever was. 

Op 19 oktober  2011 is gedaagde door haar opdrachtgever BAM aansprakelijk gesteld voor gebreken bij het aanbrengen en afwerken van elektra met betrekking tot het project te Ede. Op 28 oktober 2011 vond een incident plaats op het project te Ede waarbij een uitvoerder van BAM  en een medewerker van Keytech waren betrokken. Dit was voor Bam aanleiding de medewerker van Keytech van het werk weg te sturen. Ook de andere medewerkers van Keytech verlieten toen het werk. 

Kort daarop heeft gedaagde aan Keytech laten weten, dat Keytech ook niet meer welkom was op het project te Domburg. Gedaagde heeft de buitengerechtelijke ontbinding ingeroepen van de overeenkomsten voor de projecten in Ede en Domburg. Tussen partijen heeft kort hierna overleg plaatsgevonden. Dit overleg heeft er niet toe geleid dat gedaagde Keytech nog een gelegenheid heeft gegeven, de geconstateerde gebreken op het werk te Ede te verhelpen. Gedaagde stelt dat zij, gelet op de voorgeschiedenis, er geen vertrouwen meer in had dat Keytech het werk te Ede naar behoren kon afmaken en dat zij, door dat gebrek aan vertrouwen er ook geen fiducie in had dat Keytech naar behoren zou presteren te Domburg. 

Keytech vordert in de procedure betaling van de openstaande facturen en de restant aanneemsom. 

Oordeel rechtbank

Het staat vast dat er tussen de medewerkers van BAM en Keytech een incident heeft plaatsgevonden, waarbij is geduwd en er een woordenwisseling is ontstaan. De gemoederen liepen hoog op waardoor het volgens de rechter op zich begrijpelijk is, dat de uitvoerder van BAM in het gebeurde aanleiding zag om op dat moment, bij wijze van ordemaatregel de medewerkers van Keytech van het werk te sturen om verdere escalatie te voorkomen. 

Maar de rechtbank is ook van oordeel, dat de opstelling van gedaagde na dit incident niet proportioneel was. Het had volgens de rechtbank op de weg van gedaagde gelegen om met Keytech en eventueel BAM, in overleg te treden om te onderzoeken of en zo ja in welke mate de verhoudingen op het werk zodanig waren verstoord dat de ploeg van Keytech haar werkzaamheden niet kon voortzetten. Eveneens had het op de weg van gedaagde gelegen om zo spoedig mogelijk na het wegsturen van Keytech, de gebreken die BAM kennelijk had geconstateerd, in kaart te brengen en te onderzoeken of Keytech die kon verhelpen.

De rechtbank concludeert, dat er onvoldoende is aannemelijk gemaakt dat sprake was van gebrekkige nakoming en evenmin is gebleken dat een redelijke kans is geboden eventuele gebreken te verhelpen. Ten aanzien van een hoog opgelopen incident bij één van de projecten overweegt de rechtbank dat de opstelling van gedaagde nadien niet proportioneel was. Niet is gebleken van andere incidenten en gedaagde heeft eiseres niet de gelegenheid geboden om de door gedaagde heeft eiseres niet de gelegenheid geboden om de door gedaagde geconstateerde gebreken te verhelpen. De rechtbank wijst de vorderingen van Keytech toe. 


Voor de nuances: LJNBZ6429